☝📖 Это интересно!
К каким «засадам» готовиться, если вы решили приобрести землю под дачу
По закону, продать можно только то, на что у тебя есть право собственности. К сожалению, юридическая грамотность потенциальных дачников у нас по-прежнему оставляет желать лучшего
1. Участок «без границ»
В России, по данным Росреестра, у половины земельных участков нет границ. Таких примерно 30 миллионов из тех 60 миллионов, что поставлены на учет. То есть забор вокруг участка может и есть, но официально его границы не установлены и нигде документально не зафиксированы.
Закон хозяева не нарушают, по дачной амнистии оформлять землю в собственность можно было без межевания, «на глазок». С 1 января 2018 года продавать и покупать «безграничные» участки уже будет нельзя, продавец будет обязан заказать кадастровые работы и установить границы, без этого сделку не зарегистрируют. Но пока — можно.
Чем это чревато для покупателя?
- Фактически человек приобретает нечто, что непонятно где находится. Впоследствии может выясниться, что участок сдвинут или пересекается с каким-то другим участком. Нередко бывает, что уже возведенные дома или другие строения по факту оказываются на чужой территории. Разбираться с такими проблемами долго и тяжело, - говорит Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы.
Каким образом может случиться такое? Рано или поздно кадастровые работы могут заказать, например, местные власти — они теперь имеют такое право. Либо по каким-то причинам захотят уточнить свои границы соседи. Большинство нынешних садовых участков выделялось в 80-90-е годы, а то и раньше. Сотки отмерялись рулеткой или вообще шагами, после этого десятилетиями не перемерялись. А сейчас границы привязывают к спутниковой системе координат, для чего нужна совсем другая точность измерений. Тут-то нередко и выясняется много интересного.
2. «Не та» земля
«Продается участок, в хорошем месте, недорого». И не просто недорого — а даже и со скидкой. Позже, правда, выясняется, что участок под крестьянско-фермерское хозяйство. Продавец или риэлторы объясняют, что ничего страшного — дом и на фермерской земле строить можно.
- Строго по закону, на такой земле нужно вести сельскохозяйственную деятельность, то есть просто отдыхать там нельзя, это нецелевое использование, - поясняет адвокат Светлана Жмурко.
- Последствия подобной покупки непредсказуемы, - говорит Роман Вихлянцев. - Вами могут годами не интересоваться, а могут и неожиданно предъявить претензии по поводу того, что ваша деятельность на участке мало похожа на крестьянскую, а строения — на сельхозпостройки.
А неиспользование сельхозземли или нецелевое ее использование у нас по закону карается строго: через три года участок могут просто отобрать.
3. Проблемы с документами
По закону, продать можно только то, на что у тебя есть право собственности. К сожалению, юридическая грамотность потенциальных дачников у нас по-прежнему оставляет желать лучшего. В «КП» до сих пор приходят вопросы из серии: «Я купил неприватизированный участок, как мне теперь его оформить?»
Итак, напоминаем: о том, что вы купили некую недвижимость, свидетельствует не факт передачи денег как таковой, а договор купли-продажи и регистрация перехода права собственности в Росреестре. Только после того, как ваше право за землю и то, что на ней находится, зарегистрировано в ЕГРН (единый госреестр недвижимости), вы можете себя считать полноценным владельцем купленной дачи. Естественно, ваше право не зарегистрируют, если у продавца нет документов, подтверждающих его право собственности.
Самое характерное заблуждение — что о правах на дачу свидетельствует книжка садовода. Она свидетельствует только о том, что продавец состоит в некоем садовом объединении, но не подтверждает его права на землю и дом.
- Я бы порекомендовал во избежание сложностей проверить, какие сведения об участке есть в ЕГРН и есть ли они там вообще. Хотя бы в том объеме, в каком это можно сделать через общедоступные онлайн-сервисы на сайте Р